Начало строительства датируется 2012 годом и осуществлялось компанией «Мегаполисжилстрой». Финансирование проекта было обеспечено банком «Надра».
Первоначально открытие центра планировалось на 2014-2015 годы, а стоимость проекта оценивалась в 350 миллионов долларов. Однако в 2015 году банк «Надра» обанкротился, что привело к приостановке строительства, когда объект был завершен на 80%.
В 2017 году, после того как «Мегаполисжилстрой» перестал обслуживать кредиты, Национальный банк Украины начал взыскание имущественных прав недостроенного центра. Государство стало новым владельцем объекта, а Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) получил задачу найти инвестора для завершения строительства.
После приобретения недостроенного ТЦ государством, были предприняты попытки продать его через традиционные английские аукционы, где цена повышается от стартовой. С 2017 по 2019 год состоялось 15 таких неудачных аукционов.
Начальная цена лота составляла 2,5 миллиарда гривен, но из-за отсутствия покупателей ее постепенно снижали. На последнем аукционе стартовая цена упала до 1,1 миллиарда гривен, но и это не привлекло инвесторов.
Главными препятствиями стали юридические сложности и высокие риски. Потенциальный покупатель должен был достраивать ТЦ и решать проблемы с долгами предыдущих владельцев. Традиционный аукцион оказался неэффективным для такого специфического актива.
Голландский аукцион как выход из сложившейся ситуации
После множества неудачных попыток было решено применить голландскую модель аукциона для продажи ТЦ «Республика». В этом формате цена лота не растет, а снижается до тех пор, пока один из участников не согласится его приобрести.
Голландская модель хорошо подходит для активов, реальную стоимость которых сложно определить, которые теряют в цене с течением времени, или являются проблемными. ТЦ «Республика» как раз и являлся таким случаем. Недострой быстро терял свою ценность из-за отсутствия отопления и нормальной защиты от осадков, что приводило к его постепенному разрушению. Голландский аукцион давал шанс найти покупателя, готового взять на себя риски завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта.
В феврале 2019 года состоялся 16-й аукцион, проведенный по голландской модели. Стартовая цена была более 2 миллиардов гривен, но в ходе торгов она снизилась до 777 миллионов гривен. За эту сумму ТЦ был продан новому владельцу – компании «Солтекс Капитал». Казалось бы, точка в истории была поставлена.
Резонанс и критика в СМИ
Однако продажа ТЦ «Республика» за 777 миллионов гривен вызвала значительный резонанс в СМИ. Множество изданий опубликовали критические материалы, утверждая, что объект был продан слишком дешево – лишь за 30% от его «реальной стоимости».
Основой этих обвинений стало ошибочное определение рыночной цены недостроенного центра с суммой долгов, которые числились за предыдущим владельцем. Но кредитные обязательства девелопера не могут быть эквивалентом стоимости самого объекта, особенно учитывая его незавершенность и долгий период некачественной консервации строительства.
Некоторые журналисты пошли дальше и обвинили организаторов аукциона в сговоре с покупателем. Утверждалось, что торги были проведены непрозрачно, а их участники действовали в сговоре, чтобы обеспечить победу «Солтекс Капитал» по минимальной цене. Тем не менее, эти обвинения опровергаются логикой голландской модели и тем фактом, что для участия в аукционе не было качественных барьеров – сделать свое предложение мог любой желающий.
Без применения голландской модели ТЦ мог бы годами оставаться недостроенным, постепенно разрушаясь и теряя свою ценность. Государство бы продолжало безрезультатно выставлять его на классические аукционы, теряя время и средства.
Несмотря на критику в СМИ, голландский аукцион по продаже ТЦ «Республика» был проведен в полном соответствии с законодательством. Организаторы обеспечили равные условия для всех потенциальных покупателей, а сам процесс проходил через систему Prozorro.Продажи. В результате аукциона государство получило 777 миллионов гривен за актив, который до этого не удавалось продать годами.
Позитивные результаты
Кроме того, завершение строительства ТЦ новым владельцем создаст сотни рабочих мест и увеличит налоговые поступления в бюджет Киева. Запуск такого крупного торгового центра станет значительным стимулом для экономики района, в котором он расположен.
Таким образом, продажа ТЦ «Республика» на голландском аукционе, несмотря на более низкую, чем ожидалось, цену, стала безусловной победой для государства. Оно избавилось от проблемного актива, генерировавшего убытки, и получило реальные средства, а также перспективу оживления экономической активности.
Сразу после подписания договора купли-продажи «Солтекс Капитал» начала активную достройку ТЦ. Это лучше всего свидетельствует о серьезности намерений инвестора и его готовности вкладывать реальные средства в завершение проекта.
Выводы из кейса
История с продажей ТЦ «Республика» на голландском аукционе является показательной по многим причинам. Во-первых, она демонстрирует, что государство может и должно избавляться от проблемных активов, которые генерируют убытки. Вместо того чтобы годами удерживать недостроенный объект, лучше продать его реальному покупателю по реальной рыночной цене.
Во-вторых, этот случай показывает эффективность голландской модели аукционов для продажи специфических активов. Там, где классические торги оказываются безрезультатными, голландская система позволяет быстро найти уравновешенную цену и покупателя, готового взять на себя все риски. Без применения этого подхода ТЦ «Республика» мог бы еще долго оставаться недостроенным памятником неэффективности.
В-третьих, история с ТЦ выявила необходимость в лучшей коммуникации и разъяснении механизмов продажи госимущества. Непонимание сущности голландской модели привело к распространению манипулятивных и ложных материалов в СМИ. Публичные обсуждения и образовательные мероприятия могли бы помочь объяснить особенности таких аукционов и развеять распространенные мифы.
В итоге продажа ТЦ «Республика» стала историей успеха. Государство получило максимум возможного в сложных обстоятельствах. В данном случае, важно сделать правильные выводы на будущее и усовершенствовать механизмы коммуникации, чтобы избежать информационных манипуляций.
