Жить в государственной или коммунальной квартире и со временем выкупить ее можно и дальше, но по новым правилам это доступно только тем, кто прожил в жилье не меньше 10 лет, и только по рыночной цене. Для многих семей, которые годами откладывали оформление, это повод сесть и посчитать, какой путь к собственности им выгоднее.
Изменения внесло постановление Кабмина от 4 ноября 2026 года № 1378, оно действует с 10 ноября, кроме отдельных норм. Детали документа разобрали ЮРЛІГА и «Судебно-юридическая газета».
Коротко
- Заключить договор аренды с правом выкупа может только тот, кто прожил в госквартире или коммунальной квартире 10 лет и больше. Социального жилья это не касается.
- Цена — по независимой оценке и не ниже стоимости нового жилья на замену. Скидок нет.
- Договор — до 30 лет, квартира становится собственностью после полной оплаты.
Почему правила поменяли
В феврале 2026 года вступил в силу закон «Об основных принципах жилищной политики». Он заменяет Жилищный кодекс 1983 года и со временем отменяет закон о приватизации государственного жилищного фонда. Постановление № 1378 подстраивает под новый закон старый порядок аренды с выкупом, который действовал с 2009 года (постановление № 274).
Кого касается
Тех, кто живет в квартире или доме государственного либо коммунального фонда на законных основаниях — по ордеру или договору найма. Самого факта найма недостаточно: нужно подтвердить, что вы прожили именно в этом помещении не меньше десяти лет. Социальное жилье из механизма выкупа прямо исключено.
Ваша ситуация и что можно сделать
| Ваша ситуация | Что можно сделать |
| Живете в госквартире или коммунальной квартире 10+ лет | Можно претендовать на договор аренды с правом выкупа по рыночной цене. Также пока работает приватизация |
| Живете меньше 10 лет | Договор с правом выкупа заключить нельзя, пока не наберется срок |
| Живете в социальном жилье | Механизм выкупа не применяется |
| Уже заключили договор аренды с выкупом | Квартира станет вашей после полной оплаты платежей по договору |
Как будут считать цену
Стоимость определит независимый оценщик, причем оценку надо сделать не раньше чем за месяц до подписания договора. После подписания цена не меняется весь срок договора — это плюс при инфляции, которая в октябре достигла 11% (подробнее в материале о том, что подорожало сильнее всего).
Для госжилья и коммунального жилья есть дополнительный порог: цена выкупа не может быть ниже стоимости новой квартиры, которую придется построить взамен. Это значит, что речь идет не о льготной приватизации, а о покупке в рассрочку.
Когда квартира станет вашей
Договор заключают на срок до 30 лет. Собственником арендатор становится в конце срока или раньше, если полностью выплатил все платежи. До этого он живет и пользуется жильем, но распоряжаться им — продавать, дарить — может только арендодатель.
Деньги от выкупа пойдут в отдельный револьверный фонд. Тратить их можно лишь на строительство нового арендного жилья и его содержание, а доходы будут учитывать отдельно и проверять аудитом. Сведения о таких квартирах внесут в Единую информационно-аналитическую жилищную систему, и часть норм постановления заработает только после запуска этой системы.
Выкуп или приватизация: что сравнить
Пока действует закон о приватизации, жильцы государственных и коммунальных квартир могут оформить их в собственность по старым правилам. По разъяснениям Минразвития, которые давали еще в январе, эта возможность исчезнет через год после окончания военного положения. Выкуп по рыночной цене — вариант на будущее, а не замена приватизации сегодня.
Если квартира перейдет в собственность, появятся и обязанности владельца — например, налог на недвижимость. Как он изменится, мы считали в материале о налоге на недвижимость в 2027 году.
Шаги и документы
- Возьмите в ЦНАП или у балансодержателя справку о регистрации места проживания и подтверждение, сколько лет вы живете в этой квартире.
- Найдите ордер или договор найма — это основание проживания.
- Обратитесь к собственнику жилья: для коммунальных квартир это орган местного самоуправления, для государственных — соответствующий госорган или предприятие.
- Уточните, проводится ли сейчас приватизация вашего фонда, и сравните условия с арендой с выкупом.
Перечень документов для договора может отличаться в разных общинах, поэтому точный список лучше уточнить в ЦНАП или в жилищном отделе горсовета. Сложные случаи — например, когда в квартире прописаны несколько семей — стоит обсудить с юристом или в бесплатном центре правовой помощи.
Что дальше
Главный вопрос — когда заработает Единая информационно-аналитическая жилищная система: от нее зависит часть норм. До тех пор на практике решения о выкупе будут принимать собственники жилья — общины и госорганы.
Фото: архивное фото, жилой дом в Киеве. Автор Dio vinogradoff, лицензия CC BY-SA 4.0, commons.wikimedia.org.